关于“降低营业税率、公共水电价格按居民标准”的建议

张勇（省人大代表、民建会员） 

物业服务本身属于微利行业，服务于千家万户，为社会和谐稳定和居民安居乐业提供应有的保障。物业服务行业属于劳动密集型产业，随着物价指数的逐年增高，目前人工费开支已经达到服务成本的80%左右，且仍呈持续增长态势。为降低成本，部分企业或降低员工工资福利，超时劳动，拼设备等违规操作，致使员工流动性大，队伍不稳定，劳动争议仲裁案件大幅增加；部分企业或减少人员，降低服务标准，导致服务水平明显下降，业主矛盾纠纷增多，对社会稳定形成隐患。针对此情况，建议：  
一、将物业管理行业的营业税率由5%调整为3%或进行减免。   
理由如下：  
1、物业服务企业与其他行业的营业税税负比偏高。 
目前，物业服务行业归属“服务业”，适用5%的税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高，因为物业管理服务行业与其他服务行业的根本区别在于，具有非常明显的准公共服务的居民服务业特征，而且服务定价很难与物价指数的变化进行调整，不宜对其适用一般服务业的税率。且物业服务行业本身服务于老百姓日常生活，征收5%税率本身就加大了居民的支出负担。因此建议将现在执行的5%的营业税率降至3%的营业税率或予以减免执行。  
2、税基不合理，存在重复征税。  
物业管理行业物业服务收费标准是“以支定收”，具有明显的代理业性质。物业服务费中用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，具有代收代付的能源消耗费（水电费、取暖费和燃气费等）同样性质，因此，不应以物管企业的全部收入为税基，税基应全面扣除代收代支性质的部分。 
同时，目前物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。如国家法律法规明确规定：消防维保、电梯维保等必须委托具备相应资质的专业单位承担。随着社会专业化分工的日趋细化，有的企业将中央空调维保、日常专业保洁、专业安防、专业外墙清洗、生活水箱（池）清洗、化粪池清掏等专项服务，分包委托给其他专业公司完成。物管企业在申报营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务费收入中予以扣减。建议比照现行的旅游业，将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税；比照广告代理业，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业收入计征营业税，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出（如：专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保、生活水箱（池）清洗、化粪池清掏等外包支出）后征税，以体现合理税基，避免重复征税。 
二、园区公共用水电标准应按照居民用水电价格征收。 
物业企业作为居民社区公共设施的管理者，园区公共水电一般都由物业公司负责交纳。目前，郑州市园区公共水电费用单价执行一般工商业水电价格，远高于居民用水电价格，甚至高于工业用水电价格，加大了业主和物业企业的负担。 
2011年8月20日，郑州市人民政府下发郑政〔2011〕76号《关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见》，规定“物业服务企业管理住宅小区时,直接为业主服务的绿化用水、保洁用水、热力交换用水、消防用水、景观用水,按照居民生活用水的标准收取费用,其他经营服务用水按经营服务业用水价格标准执行。物业服务企业管理住宅小区时,直接为业主服务的小区供水二次加压用电、供暖设备热力交换运行用电、电梯运行用电、厅(廊)及楼道照明用电、庭院照明用电、消防及安全监控等设施设备用电,按照居民生活用电的标准收取费用,其他经营服务用电按一般工商业及其他用电价格标准执行。” 
但截止目前，郑州市自来水公司和电力公司均未执行该规定，各物业企业仍只能按照一般工商业电价和服务业用水价格交纳费用。希望有关政府部门能够严格要求公共能源企业执行政府的明文规定。