关于“合理降低房地产企业税负”的建议

张勇（省人大代表、民建会员） 

2011年1月26日，国务院出台 “史上最严厉”的新国八条，拉开了第三轮楼市调控大幕，“限购、限贷”政策的实施使得房地产行业的收入面临极大的限制；为配合调控，国家税务总局在2011年全国税务稽查工作要点中，把“房地产业、建筑安装业”排在税收专项检查第一位。 
2011年国家税务总局将对高档住宅项目进行土地增值税清算。《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），使得正深陷调控漩涡中的房地产企业同时面临巨大的税收风险，也大大增加了房地产企业的税收负担，极大减少了利润。 
土地增值税政策于1993年提出，1995年出台细则，2007年1月16日发布通知，2月开始征收并进入清算。清算的第一个依据是由国务院发布的《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》。第二个依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求对开发企业税款申报进行审核，而且按照一定程序，由税务部门委托税务中介机构完成审核。第三个依据2007年12月份国税发的130号文件《土地增值税清算鉴证业务准则》。土地增值税由地税负责征收，各地征收方式和标准都不太一样，比较主流的方式是预征，但预征基数也不统一，有的按销售收入，有的按价格预估的利润值。预征率也不太统一，有的1%，有的4%，分地区和产品类别不同。 
在国家大的税收政策下，各地税务部门的制度也不同，清算口径也不统一，有的非常严厉，有的相比较为宽松合理，对于全国性的房地产企业来讲，各地的税务风险存在较大差异。 
土地增值税影响房地产企业的利润，与企业利润有关的税只有两种，即土地增值税和企业所得税，而从2008年开始，企业所得税已经从33%降到25%，对企业而言是利好，和缴纳的土地增值税相抵消，对房地产企业来讲影响不大。另外，税收参与调控、参与调节，不能解决房地产市场所有的问题。税制的改革是循序渐进的，政策的出台，可以解决运行过程中的一些突出矛盾，而不能解决全部。 
土地增值税征收，实际上是一种利益的再分配，不是真正增加房地产企业的建筑成本，消费者并未得到房地产企业成本增加的房产的受益，只是房地产企业的利润会减少，国家的受益增加。房地产企业很难简单地将税负压力转嫁到消费者的头上，由于土地增值税是超率累进制，利润空间越大缴税越多，所以涨房价未必能增加利润。而且，目前房价已经很高，消费者的承受能力已经很有限，开发商涨价还是降价都要根据市场的需求情况。土地增值税的增加并不能抑制整个房价的增长，解决不了行业问题。 
因此，各地政策的不同反映出当地的投资环境和税收环境的差异，对于全国性的房地产企业来讲，更加倾向于向政策稳定、企业各项税负低的地区进行投资。