关于加快河南省养老产业多元战略布局及养老地产产业发展的提案

    汤武 
    （民建会员、省政协委员） 
     
    2013年,《十八届三中全会关于若干改革问题的决定》发布“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”的政策。国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明老龄产业作为新兴朝阳产业，已逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。  
    随着十八届三中全会的召开，以及一系列重大改革政策的出台，即将到来的老龄社会让养老产业以及养老地产的飞速发展成为必然，如何为养老地产找准发展方向，至关重要。 
    今年，我国60岁以上的老年人口已经突破2亿人，人口老龄化是当前和未来一个时期我国经济社会发展面临的基本国情之一。预计2050年，我国养老市场的需求有望突破17万亿元，庞大的老年人口以及巨大服务需求都昭示着老龄产业进入重要历史机遇期。位于中部的河南是一个人口大省，全省人口数位居全国第一。同全国其他省市一样，进入新世纪后，河南人口老龄化速度较快，且农村人口老龄化速度高于城镇，人口老龄化具有明显的阶段性，高龄老人的增长快于60岁及以上老年人口的增长。河南省第六次人口普查数据显示：全省60岁以上人口占12.72%(全国为13.26% );郑州市民政局调查显示，全市860多万常住人口中，60岁以上的人口已突破100万，据预测，1990～2009年是河南人口的初期老化阶段，2010～2030年是人口老龄化的加速阶段，2031～2050年是人口老龄化高峰期。2050年，全省老年人口将达2835万人，老年人口系数将达24.4%。 
    近期，新浪乐居发起的“郑州是否有必要发展养老地产”的网民调查中，共计500人参与，其中拥有82.59%的网友认为当前郑州老龄化严重，有必要发展养老地产。由此可见，河南养老地产的市场需求巨大。 
    但是，迄今为止，河南省有实力的开发企业对养老地产进行深入研究的很少。省内高校、社科院等理论系统对养老地产研究的也很肤浅，大多只是开始关注。房地产代理咨询公司由于市场中该类项目偏少，养老地产也未纳入其重点研究的范畴。经我近期的调研得知，全省的养老地产开发量更是不足，这与市场未来需求形成巨大反差。同时，受开发商专业度不够，养老地产横跨地产与服务业两个行业等因素影响，养老地产行业在河南发展的后劲不足。这种现状很难适应养老地产即将快速发展的需要。  
    那么，如何抓住历史赋予河南在养老产业发展的机遇期，使河南在“调结构、惠民生、促升级”方面走在全国的前面。作为一名从事地产多年的业内人士，这引发了我对于河南养老产业的思考。 
       由于养老地产最大的特点是投入大。（投入大主要体现在土地价款高且一次性支付）回收周期长。（回收周期长主要指养老社区不能一次性销售，或只能靠长期床位租金回款）专业配套要求高。（专业配套要求高指养老社区必须配备医疗康复、日常照料〈餐饮、洗浴、陪护等〉、文化娱乐服务机构等，才能吸引老龄人入住。）所以对地产开发商在养老地产开发方面的综合能力也较高。这些因素也致使市场主体参与的积极性不高，因此需要出台支持性政策。 
    为此，我建议： 
    一、应加快养老地产产业的制度建设。 
    建立健全养老地产发展的政策法规以及完善的产业政策会给行业发展指明方向和提供制度保障。 
    1.应出台融资和税费减免优惠政策，如将养老地产作为贷款优惠、信托公司发行产品的一个扶持重点，吸引社会资本进入养老地产开发。税收政策上，区别商品房开发，对养老地产在计税方式和纳税比例上体现差别和优惠。在养老机构后续运营中的营业额纳税、所得税方面给予优惠。 
    2.应区别对待涉入养老地产开发企业对土地的获取方式。如采取划拨或协议出让、定向出让的方式拿地等。以减少竞争，控制企业开发成本。 
    3.在政策上可允许将城郊的小产权房改建成以租赁为主的养老社区，以弥补老年地产建设量的不足。 
     
    二、应尽快制订为河南省养老地产产业发展的区域性体系规划。 
    完备的区域养老地产产业体系规划为促进养老地产的快速、有序、健康发展提供了长久的、可持续的依据。 
    1.将养老地产规划明确纳入城市开发和建设总体规划。补充完善养老住宅规划设计指标，使养老地产开发有标准可依;增加城市用地分类中养老产业用地的类型。 
    2．同时，也可考虑在休闲地产项目中、在旅游地产中合理规划和嫁接老年住宅等。       
     
    三、确立并支持养老地产发展的多元化模式，促使养老地产更加完善 
    多元化养老地产发展模式有助于使养老产业向更深、更广、更完善、多层次的市场迈进。可借鉴其他城市和政府在养老地产上的发展思路，创新发展模式，为养老地产开发和运营企业的发展提供支持。 
    1.先建中高档的养老地产，探索盈利模式。在现阶段，支持养老地产开发商在出让土地上开发中高端养老地产项目，并逐步引导向大多数老年民众需求的大众养老地产方向发展。 
    2.由于养老地产持有和经营的盈利模式问题，因此，养老地产开发与经营的分离就势在必行。应借鉴发达国家的反向抵押贷款 “以房养老”的经验，盘活老年人的资产，增加老年人对养老费用的支付能力。 
    3.探索老龄服务产业运营模式与现有的医保、退休金、养老保险政策的对接研究。城市老龄人退休后，医疗方面主要靠医保，主要收入来源主要靠退休金、养老金。医保、退休金、养老金都有明确的支取方式与渠道，要研究这类支取模式与老龄服务产业运营模式，收费模式如何对接，从而形成便于支付、收支对应，老龄人有支付能力，运营机构有收入保障的模式。 
    4.支持、鼓励养老社区运营机构创新、研发各种收费模式，商业模式。鼓励运营机构实行不同价位、不同服务的分级产品及分级收费模式；服务价格完全由市场决定，不设置任何指导价。 
    四、政府应加强康复护理人员培训和管理标准建设 
    1.借鉴国外教育培训管理的标准，建立符合我国国情的老年护理行业管理标准。 
    2.支持企业与医学院校之间的康复护理专业的人才培养，以此来促进养老护理专业人员的供给等。 
    五、政府应对养老地产的开发和运营企业提供资金支持 
    1.应出台融资优惠政策，如将养老地产作为贷款优惠、信托公司发行产品的一个扶持重点，吸引社会资本进入养老地产开发。 
    2.对养老地产企业提供社会公益专项资金扶持等。 
    总之，养老产业；尤其作为其产业链中的养老地产业是一个关系国计民生，关乎河南作为一个人口大省在面临十八届三中全会后“调结构、惠民生、促升级”的重大历史机遇期能否快速、稳健发展的大事。故我建议各主管部门献计献策、积极配合、早谋定和出台支持该产业发展的政策，加快推进力度，抓住历史机遇期，推动该项产业又好又快发展。