关于提高物业服务收费标准和规范物业行业健康发展的建议

金水一支部   张勇 
一、郑州市物业费收费标准偏低，部分物业管理政策法规不明，引发了一系列社会问题 
物业行业是一个劳动密集型行业。一方面，物业管理企业在为广大业主提供优质物业服务，维护了小区的和谐稳定；同时，还解决了一大批下岗失业人员的就业问题，为社会的和谐稳定作出了积极的贡献。 
近期，国内许多城市接连出现了物管企业退出在管项目的现象，目前这股撤退潮已经蔓延到郑州。据大河财富报道，郑州上城公馆、永安小区、科技绿苑小区首当其冲，出现物业公司退出现象。小区居民安居乐业的景象不再，取而代之的是垃圾成堆、停水断电。究其根本原因，在于当前郑州物业管理行业出现了大面积亏损。据郑州物业协会的统计，大概近70%的企业处于亏损经营状况。 
出现这种问题的主要原因在于：近十年来，物业公司的各项营业成本在大幅提升，而郑州市物业收费政府指导价多年来却一成不变。 
当前，受房地产行业形势的影响，很多依托置业公司的物业企业，得到置业的贴补日渐减少，所以物业企业的生存问题日渐突出。 
1、近十年来，物业行业运营的各项成本上升显著 
电价：郑州市从2000年至2006年的七年间，居民生活用电电价从0.41元/度涨到了0.56元/度，上涨幅度为36.5%；水价：郑州市从2000年至2006年的七年间，居民生活用水综合水价从1.30元上涨到了2.40元，上涨幅度为84.62%；人工成本：2005年郑州市的最低工资标准为480元，2008年为650元，仅三年间就上调了35%，新的《劳动合同法》实施后，社会保险的缴纳使得基层员工用工成本陡增。 
2、实施一费制的操作性问题 
目前郑州市执行物业收费标准是郑州市物价局和郑州市房地产管理局于2004年发布的《郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)》，该文规定的政府指导价最高标准：多层0.38元/平方米、高层1.10元/平方米，此指导价中规定公共设施设备运行费用列入企业运行成本。即郑州市在未调高指导价标准的基础上实施了一费制，此文出台前由业主公摊的公共设施设备运行费用转嫁到由物业企业承担，无疑又加大了企业成本。而周边其它省会城市的物业服务收费标准都比郑州市的收费标准高，且大部分城市明确规定公共设施设备运行费应由使用人或产权人进行分摊。如西安多层为0.45元/平方米、高层1.50元/平方米，石家庄多层0.8元/平方米、高层1.150元/平方米，且均不含分摊部分。 
3、关于停车费收取的操作性问题 
在《物权法》出台之前，郑州市的大部分物业企业收取停车费用于弥补物业管理亏损。随着《物权法》和《郑州市物业管理条例》的实施，物业企业实际是减少了停车费的收入，物业企业要收取此部分费用弥补亏损，在实际操作中难度相当大，必须经小区业主的人数和建筑面积双过半才能使用。《郑州市物业管理条例》第十五条规定“在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。” 国务院颁布的《物业管理条例》第十二条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现行政策，一是对停车收费的规定有待明确，二是对物业企业的成本影响需要考虑。 
4、2008年，新的《劳动合同法》实施后，物业基层从业人员社会保险的操作性问题 
2008年，新的《劳动合同法》实施后，要求物业企业应该缴纳所有基层员工的社会保险。 
实际的问题： 
第一，很多基层员工，如保安、保洁，流动性很大，工资相对较低，本人不愿意承担自己应该缴纳的社会保险部分。 
第二，物业企业基层从业人员众多，在没有提高物业收费标准的基础上，要求缴纳基层员工的社会保险，也是点多物业企业根本无力承担的。 
5、关于媒体对物业行业的舆论导向问题 
物业行业，为社会的和谐稳定作出了积极的贡献。然而，部分媒体对物业企业的报道极不负责，极不客观，断章取义，甚至挑拨业主与物业的和谐关系，造成社会的不稳定。如大河报对物业的报道、商都网民生在线对物业的报道、河南电视台法制频道的部分报道等等。这些报道不是想解决问题，而是在制造社会的不和谐。 
二、关于郑州市物业行业规范发展的几点建议 
1、提高物业收费政府指导价标准 
按照《郑州市物业管理条例》的规定，调高物业收费政府指导价标准。虽然《条例》规定可以实行政府指导价与市场价两种形式，但很多情况下，实行的市场价还是要参考政府指导价的。因此，建议政府部门根据物业成本上涨因素提高物业费政府指导价。决策的过程，一定要广泛收集物业管理政府主管单位、协会、企业的意见，在客观财务分析的基础上作出科学、合理的判断。 
物业收费标准的调整，要与一费制、停车收费、物业基层用工社会保险等问题一并考虑，作出明确的政策安排。 
2、关于物业基层从业人员的社会保险问题 
建议结合当前国情与物业行业的实际情况，对确实无力缴纳也很难享受社会保险的基层从业人员，应当有一些灵活的处理措施，不能搞一刀切。 
3、规范媒体报道，正确引导社会舆论，加强对物业的正面宣传 
建议政府加强对媒体的监督管理，规范媒体报道，正确引导社会舆论。通过媒体的报道，要客观评价物业行业，要为物业行业的健康发展负责。建议媒体关于物业的报道，应该得到物业管理政府主管单位、物业协会、物业商会的有效监管。 
物业企业的经营，对接受物业服务的居民提供服务，同时提供了大量的就业机会。物业行业的健康发展，关系到人们的安居乐业。物业行业存在的问题，十分值得关注。 
有鉴于此，特恳请省人大会议对以上建议予以研究和解决。