完善保障性住房政策,促进房地产业健康发展（一）

民建郑州市委员会

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由经济适用房、廉租房和政策租赁住房构成，是我国社会保障的重要组成部分。保障性住房建设可以有效缓解困难群众的住房难问题，有利于改善民生、促进和谐社会建设，对于拉动内需、刺激消费也起到了不可替代的积极作用。在当前宏观经济形势下，不断完善保障性住房政策，加强保障性住房建设与管理，构建多层次的住房保障体系，对于促进我市房地产业健康发展、推动我市经济平稳较快发展具有十分重要的意义。

我市自1995年实施保障性住房政策以来，按照国家、省政府要求，不断改进工作运行机制，加大工作力度，保障性住房建设取得了较快进展。截至目前,我市市区共有经济适用住房在建项目41个,竣工项目12个, 已开发建设面积661.51万平方米，为5.5万余户中低收入家庭解决了住房困难问题,全市已累计有3065户低收入住房困难家庭享受到了廉租房政策。

目前我市已编制完成了《郑州解决低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008-2010)》, 提出了2010年底我市逐步实现经济适用房由计划供应向供需供应转变的目标；制定出台了《郑州市廉租住房保障办法》， 实现了廉租住房保障对象由最低收入家庭向低收入家庭的转变。将廉租住房与经济房、城中村改造捆绑建设，实现了廉租住房房源由单一租房向多渠道开发建设的突破。09年我市计划新开工建设经济适用房150万平方米，竣工100万平方米，向社会提供房源1万套；新开工建设廉租住房15万平方米，全市廉租房保障户达到1.5万户。

    尽管近年来我市保障性住房发展较快，但在建设过程中还存在一系列的问题。

（一）保障性住房购买对象界定不清，管理规范不够明确。

保障性住房的面向对象是中低收入家庭，但“中低收入家庭”难以界定。由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，个人信用制度也未完全建立，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念，这就为政策执行留下了明显的漏洞。 尽管有家庭收入、居住面积等限制性规定，但在实际操作中却有不小难度。单位对职工工资以外的隐性收入情况难以了解，对职工收入的动态性变化难于掌握，加上人情等因素，证明的可信度较差。部门管理不规范、审批把关不严等因素也给不符条件的人以可乘之机。从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，因而致使一些确实需要住房的中低收入家庭买不到经济房，而一些不符合条件的人却利用种种手段购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而扰乱经济适用房管理秩序。这不仅违背了国家制定经济适用房政策的初衷，也加大了中低收入家庭购买经济适用房的难度，影响了政府形象和社会和谐。

（二）管理规范存在漏洞，导致保障性住房价格管理难度加大。

     一是由于管理存在漏洞，造成经济适用住房超面积、超标准建设严重，尤其是单位建设的经济房。在确定经济房价格时，本应将超面积、超标准政府提供各种减免政策优惠费用计入成本，因开发企业已办理享受经济房优惠政策，这样在计算经济房基准价时，无法将超面积、超标准费用计算在内，导致国有土地收益及政策减免优惠费用大量流失到极少数人的手中，从而造成经济适用住房价格管理不规范。二是由于目前经济房、廉租房建设选址大多在三环以外，部分配套设施不到位，开发企业既上缴财政城市基础设施配套费，同时又要承建小区外配套设施，造成配套费用过高。个别项目优惠政策未得到落实，导致开发成本上升；三是虽然政府限定了经济适用房的利润空间，但由于源头征地及拆迁补偿费用逐年升高，建材价格和人工费用不断上升，致使建设成本大幅度增加；加之近两年大部分建筑规划由多层向高层调整，高层建安成本要远远高于多层建筑，致使经济适用房价格也水涨船高。2008年我市经济适用住房价格多层和高层分别达到了1809元/平米和2519元/平米，已超出了经济困难群众的购买能力，导致了群众的不满。

（三）住房保障方式单一，覆盖面不高

     享受到政策优惠的是少数，中低收入人群中的相当一部分难以享受到政府提供的住房保障优惠政策。购买商品房有困难，又不符合购买经济适用房资格的城镇居民群体怎么办？购买经济适用房有困难，又不符合进入政府廉租住房条件的城镇居民群体怎么办？农民工、外来流动人口不属于保障范围，但又长期在我市居住生活，也是弱势群体，怎么解决这部分人群的住房困难？如何让多数群众真正做到安居乐业？只有不断建立完善住房保障体系，构建多层次的住房保障方式，才有可能逐步解决不同收入阶层住房保障问题。

（四）保障性住房建设尚未建立良好的退出机制。

    经济适用房一旦买到就终身拥有是不合理的，这不仅不利于制止违规购买和谋取不正当利益行为，也容易造成福利固化、降低保障制度的成效，造成新的社会不公。只有建立完善科学的退出机制，实行动态的管理，才能保证经济适用房有限房源的最有效配置。我市目前已放宽了经济适用房上市交易的限制，但并未就退出条件及如何在二次交易时把好“出口”做出具体的相关规定。缺乏退出机制将会使增量经济适用房的建设成为一个无底洞。

（五）保障性住房使用功能不全、廉租房房源缺口较大

已建保障性住房往往存在位置偏远、交通不便、规划设计水平不高、配套设施不齐、使用功能不全、建筑质量不佳等问题，而且缺乏一套完整验收体系，给入住的居民带来工作和生活上的诸多不便。