关于加强老旧小区“无主管楼院”物业管理的建议

      长期以来，郑州市老旧小区“无主管楼院”因“脏、乱、差”的环境为人“诟病”，同时也是建设国家中心城市、落实十九大“不断满足人民日益增长的美好生活需要”的绊脚石。
      当前老旧小区“无主管楼院”管理存在以下三个方面的问题。
      一是“物业”自身因素。老旧小区房屋大多是上世纪70年代至90年代所建，因年代久远房屋老化严重，很多没有征集维修基金，无人修缮，居民区道路因基础本来落后又年久失修，破损严重，没有路灯和庭院灯，垃圾收集容器缺失、破损，公共管网老化，污水管道、化粪池堵塞，无治安亭、警卫室，缺少健身器材，通信、消防充电设施损坏等大量问题存在。老旧小区“物业”累积问题多、难管是专业化物业公司不愿进驻的首要原因。 
      二是“人”的因素。按照《物业管理条例》规定：“业主应按时缴纳物业服务费”，以用于小区公共部位、公用设施设备等的维护。”但老旧小区居住人口特征是“人口杂、人心散”。大部分是经济能力有限的老年人及租房户，并且租房户流动性大，对社区工作配合度低，业主缴纳物业费意识欠缺，而引导和转变业主物业费缴费意识又需要一定的过程；加之老旧小区由于人心不齐，十之八九没有成立业委会，形不成共识，无法签约物业服务企业，是专业化物业公司不敢贸然进驻的又一个重要原因。 
      三是“制度”的因素。尽管目前郑州市“市、区、街道”三级物业管理考核机制已建立，郑州市各区也摸索了以引进专业公司进驻、社区介入式服务、后勤式过渡管理等多种模式去实现长效管理；市政府也投入了一定的资金去改善老旧小区的基础设施，但后期对老旧小区管理上的政策资金支持和奖补机制并没有及时跟上，由于老旧小区状况的特殊性，推进老旧小区专业化物业管理缺乏后续动力和支持。 
      为改善我市老旧小区“无主管楼院”“脏、乱、差”的环境，提高广大市民的幸福感和满意度，提升城市管理水平，现提出以下建议：
      一是加大老旧小区各种“物业”（包括房屋、道路、各类管网、照明、监控等）的改造提升投入。既要加大完善各种公共基础设施的投入，也要对危旧房屋的修缮、加固给予政策资金支持。
      二是加强基层组织建设。倡导老旧小区依法依规成立业主大会、业主委员会，引导业主提高法律意识，自觉行使业主的权利和义务，达到自我管理的目的；加强社区对老旧小区业委会、物业管理工作的日常监督管理，并将此项工作列入当地政府工作目标考核体系，真正将“物业管理工作纳入社区建设”落到实处。
      三是制定奖补和各种优惠政策吸引专业化物业公司进驻。对进老旧小区的物业服务企业给予一定的奖励或补贴，对管理面积达到5万平方米以上，并签订5年以上期限的物业服务合同，提供一定标准的物业服务企业给予10万元奖励，奖励经费按照3:3:4的比例从合同签订第一年起分3年拨付到位，也可以逐年降低奖补资金直至老旧小区物业管理正常运转；制定优惠政策对确有家庭困难的业主物业费给予免除或补贴，免除企业在老旧小区物业管理活动中垃圾清运费，有关税费等，补贴电费、水费等费用，以合理降低物业管理成本。 
      四是建立老旧小区物业管理基本标准、物业收费基本指导价及考核机制。由于老旧小区自身的特殊性，政府应制定老旧小区物业管理基本标准及物业收费基本指导价（类似于政府抑制房价），使得物业服务标准有依照，业主缴费有依据；同时建立物业企业的进驻、退出的考核机制，确保服务达到标准，让业主满意。 
      五是坚持依法依规、公平公正，推进物业管理进一步法制化。政府应搭建平台，通过网络信息共享把物业公司的诚信经营、业主缴费信用纳入全市社会信用体系，以保障物业公司与业主之间的责、权、利的法律关系，达到老旧小区物业长效化管理的目标，促进社会和谐稳定。 
                                                                                                                                                                                                                                                                    (执笔人:冉松彩)